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La taxe sur la valeur vénale des immeubles détenus en France

La taxe sur la valeur vénale des immeubles détenus en France
TVVI ou « Taxe de 3% »

La taxe dite de 3 % est certainement une particularité du système fiscal français. Elle est égale à 3 % de la valeur vénale des biens et droits immobiliers possédés en France au 1ier janvier de l’année d’imposition. Dans la mesure où son but est avant tout d’identifier les véritables propriétaires d’immeubles, de nombreuses possibilités d’exonérations sont prévues.

Champ d’application de la taxe

La taxe vise tous les organismes, fiducies ou institutions comparables (entités juridiques) françaises et étrangères dotées ou non de la personnalité morale, qui possèdent des immeubles ou des droits réels immobiliers situés en France au 1er janvier de l’année d’imposition, directement ou par personne interposée. Les personnes physiques ne sont en revanche pas visées. 

Exonérations de plein droit

Cette taxe n’est pas applicable aux :

  • Organisations internationales, aux États souverains, à leurs subdivisions politiques et territoriales et aux entités juridiques qu’ils contrôlent majoritairement ;
  • Entités juridiques qui ne peuvent pas être considérées comme à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont les biens immobiliers détenus directement et indirectement représentant moins de 50% de leurs actifs en France;
  • Personnes morales et entités dont les actions sont cotées sur un marché réglementé, ainsi que leurs filiales à 100 % ;
  • Personnes morales et entités juridiques qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l’Union européenne (UE), dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un État ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France, et :
    • Qui détiennent directement ou indirectement une quote-part d’immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens dont la valeur vénale est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale desdits biens ou autres droits ;
    • Ou qui sont instituées pour la gestion des régimes de retraite ou qui sont reconnues d’utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, et dont l’activité ou le financement justifie la propriété d’immeubles ou de droits immobiliers ;
    • Ou qui prennent la forme de fonds de placement immobiliers (FPI) ou de société à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), ou d’entités juridiques soumises à une réglementation équivalente, sous réserve de ne pas être constitués sous

la forme d’organismes professionnels de placement collectif immobilier.

Exonération sous condition de déclaration

Si aucune exonération de plein droit n’est applicable, les contribuables domiciliés en France, dans un État de l’UE ou dans un État ayant conclu avec la France une convention internationale contenant une clause d’assistance administrative ou une clause de non-discrimination peuvent s’exonérer au moyen d’une déclaration.

Modalités déclaratives 

Le contribuable doit :

  • Soit déposer au plus tard le 15 mai de chaque année une déclaration n° 2746 indiquant les biens immobiliers détenus directement et indirectement et leur valeur au 1ier janvier, ainsi que la liste des associés ou actionnaires directs du contribuable et leur participation ;
  • Soit s’engager à fournir, dans les 2 mois suivants la première acquisition, à la demande du service des impôts, des renseignements sur les immeubles qu’il détient que l’identité et l’adresse de ses actionnaires détenant plus de 1% de son capital, en indiquant leur participation, et respecter cet engagement.

Depuis le 1ier janvier 2021, la déclaration n°2746 et l’acte d’engagement doivent obligatoirement être déposées sous forme électronique sur le portail « impôts.gouv.fr » de l’entreprise. L’accès à ce portail se fait au moyen d’un numéro d’identification administrative de l’entreprise, dit numéro « SIRET ». Lorsque l’entreprise ne dispose pas d’un tel numéro, une demande d’attribution doit être soumise au bureau des impôts responsable de la taxe de 3%. Une fois le numéro SIRET délivré, il convient de s’inscrire sur le portail « impôts.gouv.fr » puis de remplir sa déclaration soi-même ou par l’intermédiaire d’un représentant comme par exemple d’un avocat-fiscaliste.

Précisions

En cas d’omission de déclaration, une régularisation (dépôt d’une déclaration postérieurement à la date prévue) est possible, mais seulement s’il s’agit de la première fois que le contribuable effectue un dépôt tardif. 

L’assujettissement à l’impôt (et donc l’obligation de présenter les déclarations d’exonération) s’étendent à toutes les entités juridiques et institutions dans une chaîne de détention. Toutes les sociétés interposées de l’éventuelle chaîne de participations sont solidairement responsables. Il est donc très important de s’assurer que tous les associés, actionnaires ou porteurs de parts respectent eux-mêmes leurs obligations de déclaration.

En principe, le délai de prescription de taxe de 3% est de 6 ans, mais un délai raccourci de 3 ans s’applique si la taxe est devenue exigible par l’enregistrement d’un acte ou le dépôt d’une déclaration sans que l’administration fiscale n’ait à effectuer des recherches supplémentaires.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter en remplissant le formulaire contact ou par mail à l’adresse : contact@itrs-avocat.com !
Nous nous ferons un plaisir de vous aider !

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Application des prélèvements sociaux à l’égard des non-résidents

Application des prélèvements sociaux à l’égard des non-résidents :

La fiscalité des particuliers en France se distingue de ses voisins par un impôt sur le revenu relativement faible, surtout au niveau des premières tranches, mais surtout par la coexistence de prélèvements sociaux dont le poids n’a cessé d’augmenter.

Il s’agit en premier lieu de la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). La CSG est un impôt destiné à participer au financement de la protection sociale et la CRDS est prélevée comme son nom l’indique afin de rembourser la dette sociale française.

Ces deux contributions sociales sont prélevées sur la base de deux grandes catégories de revenus que sont :

  • Les revenus d’activité et de remplacement : cela vise les salaires, les revenus des travailleurs indépendants et les pensions de retraite.
  • Les revenus du patrimoine et de placement : cela englobe les revenus fonciers, les rentes viagères à titre onéreux, les revenus de capitaux mobiliers, les plus-values de cession de valeurs mobilières ou de droits sociaux ainsi que les produits de placement qui recouvrent notamment les produits de placement à revenu fixe (SICAV par exemple) et les plus-values immobilières.

Le taux de la CSG est de 9,2%. Celui de la CRDS de 0,5%. Des taux réduits de variant de 3,8% à 8,3% à certains revenus de remplacement.

Les revenus du patrimoine et des placements supportent par ailleurs un prélèvement de solidarité de 7,5%, soit une charge totale de 17,2%.

Du moins pour les contribuables fiscalement résidents en France.

Car l’application aux contribuables non-résidents a été largement discutée. La solution est aujourd’hui la suivante :

Il convient ici de distinguer parmi les non-résidents fiscaux entre d’une part les résidents d’un Etat membre de l’Union Européenne ou d’un Etat membre de l’Espace Économique Européen (Norvège, Islande et Liechtenstein) ainsi qu’à la Suisse et d’autre part les résidents d’un Etat tiers.

I. A l’encontre des résidents de l’Union Européenne et de l’Espace Économique Européen (Norvège, Islande et Liechtenstein) ainsi qu’à la Suisse.

A. Pas d’assujettissement à la CSG et à la CRDS

Le règlement européen du 14 juin 1971 sur « le régime de coordination entre les régimes de sécurité sociale » prévoit que les cotisations sociales sont prélevées par l’Etat d’emploi des travailleurs de l’Espace Economique Européen et seulement par lui. C’est ce qu’on appelle le principe de l’unicité de la législation applicable en matière de sécurité sociale. En d’autres termes, seul l’Etat d’emploi est habilité à percevoir des cotisations qui ont vocation à financier un régime de sécurité sociale.

Sur la base de ce règlement européen, l’ordonnance du 2 mai 2001 prévoit que sont soumises à la CSG et à la CRDS sur les revenus d’activité et de remplacement les personnes physiques qui remplissent deux conditions. Ces personnes doivent être à la fois :

  • domiciliées en France pour l’établissement de l’impôt sur le revenu
  • à la charge d’un régime obligatoire français d’assurance maladie, cela signifie qu’elles sont soumises à la législation de sécurité sociale applicable en France car exerçant une activité professionnelle en France.

Il en résulte qu’il n’y a pas d’assujettissement à la CSG ou CRDS sur les revenus d’activité ou de remplacement si la personne en cause a son domicile fiscal hors de France ou à la charge d’un régime d’assurance maladie dans un autre Etat membre de l’Espace Economique Européen.

S’agissant des revenus du capital ou du patrimoine, la CSG et CRDS frappe en principe aussi les contribuables non résidents lorsqu’ils sont imposables en France au titre de leur revenus fonciers ou de leur plus-values immobilières de source française.

Mais la Cour de Justice de l’Union Européenne a ici encore jugé que ces prélèvements sociaux entrent également dans le champ du règlement du 14 juin 1971 et sont donc également soumis au principe d’unicité de la législation sociale (Cour de Justice de l’Union Européenne, 26 février 2015, de Ruyter).

Sont donc notamment exemptés du paiement de la CSG et de la CRDS :

  • les travailleurs domiciliés en France et exerçant leur activité sur le territoire d’un autre État dès lors qu’ils ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire français d’assurance maladie ;
  • les travailleurs détachés exerçant leur activité en France et soumis à la législation de sécurité sociale de leur État d’origine, c’est-à-dire celui où est établie l’entreprise ou l’organisme qui les occupe habituellement et pour le compte de laquelle ils ont été envoyés en France. Cette exemption ne vaut que pour la période de détachement ;
  • les travailleurs expatriés affilés au régime d’assurance volontaire maladie et maternité et d’assurance accident du travail géré par la Caisse des Français à l’étranger (CFE) prévu aux articles L. 762-1 et suivants du Code de la sécurité sociale ;
  • les contribuables non-résidents imposables en France sur leurs revenus fonciers ou leurs plus-values immobilières de source française.

B. Mais un assujettissement à la contribution de solidarité

Les contribuables non-résidents fiscaux en France mais résidents au sein de l’Espace Economique Européen doivent cependant toujours s’acquitter du « prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine et des produits de placement » de 7,5 % affecté au budget de l’État.

Ce prélèvement concerne les revenus immobiliers (revenus fonciers et BIC) perçus depuis le 1er janvier 2018 et les plus-values-immobilières depuis le 1er janvier 2019.

C. Contestation de prélèvements sociaux

Malgré ces principes à présent bien établis, l’administration soumet généralement l’ensemble des revenus aux prélèvements sociaux, y compris à l’encontre des contribuables non-résidents.

Si vous pensez avoir été indûment assujetti à des prélèvements sociaux autre que le prélèvement de solidarité, nous vous invitons à prendre attache avec le cabinet qui se chargera d’effectuer une réclamation auprès de l’administration fiscale afin que celle-ci vous restitue le montant des prélèvements sociaux que vous avez acquittés à tort.

Pour ce faire, il conviendra de nous transmettre :

  • l’avis d’imposition qui fait état desdits prélèvements ; et
  • un justificatif d’affiliation au régime de sécurité sociale d’un Etat appartenant à l’Espace Economique Européen, autre que la France.

Le délai de réclamation expire le 31 décembre de la deuxième année suivant celle le la mise en recouvrement. Ainsi, la CSG et CRDS qui aurait été appliquée à tort sur des revenus fonciers perçus en 2020, mise e n recouvrement en 2021, pourra être contestée jusqu’au 31 décembre 2023.

II. Les résidents de pays tiers sont quant à eux pleinement soumis aux prélèvements sociaux.

On a pu se demander si un contribuable établi dans un Etat tiers, non membre de l’Espace Economique Européen, et affilié dans cet Etat à un régime obligatoire de sécurité sociale pouvait obtenir lui aussi la décharge des contributions sociales auxquelles il avait été assujetti à l’occasion de revenus du patrimoine ou de placement en se prévalant du principe de libre circulation des capitaux.

La Cour de Justice de l’Union Européenne a répondu par la négative en considérant qu’il n’y avait pas de discrimination contraire au principe de libre circulation des capitaux dans la mesure où les résidents d’un Etat tiers et ceux d’un Etat membre de l’Union Européenne ne sont pas placés dans une situation comparable dès lors que seuls les résidents des Etats membres de l’Union bénéficient du principe de l’unicité de la législation en matière de sécurité sociale (Cour de Justice de l’Union Européenne, 18 janvier 2018, Jahin).

Ainsi, les résidents d’Etats tiers percevant des revenus patrimoniaux ou de placement en France sont assujettis à l’ensemble des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et contribution de solidarité) sur ces revenus.

Pourront notamment être impactés depuis le Brexit les résidents britanniques en cas de vente de leur résidence secondaire en France.

ITRS Avocat – Septembre 2021