La taxe sur la valeur vénale des immeubles détenus en France
TVVI ou « Taxe de 3% »

La taxe dite de 3 % est certainement une particularité du système fiscal français. Elle est égale à 3 % de la valeur vénale des biens et droits immobiliers possédés en France au 1^ier janvier de l’année d’imposition. Dans la mesure où son but est avant tout d’identifier les véritables propriétaires d’immeubles, de nombreuses possibilités d’exonérations sont prévues.

Champ d’application de la taxe

La taxe vise tous les organismes, fiducies ou institutions comparables (entités juridiques) françaises et étrangères dotées ou non de la personnalité morale, qui possèdent des immeubles ou des droits réels immobiliers situés en France au 1er janvier de l’année d’imposition, directement ou par personne interposée. Les personnes physiques ne sont en revanche pas visées. 

Exonérations de plein droit

Cette taxe n’est pas applicable aux :

• Organisations internationales, aux États souverains, à leurs subdivisions politiques et territoriales et aux entités juridiques qu’ils contrôlent majoritairement ;
• Entités juridiques qui ne peuvent pas être considérées comme à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont les biens immobiliers détenus directement et indirectement représentant moins de 50% de leurs actifs en France;
• Personnes morales et entités dont les actions sont cotées sur un marché réglementé, ainsi que leurs filiales à 100 % ;
• Personnes morales et entités juridiques qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l’Union européenne (UE), dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un État ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France, et :
  • Qui détiennent directement ou indirectement une quote-part d’immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens dont la valeur vénale est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale desdits biens ou autres droits ;
  • Ou qui sont instituées pour la gestion des régimes de retraite ou qui sont reconnues d’utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, et dont l’activité ou le financement justifie la propriété d’immeubles ou de droits immobiliers ;
  • Ou qui prennent la forme de fonds de placement immobiliers (FPI) ou de société à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), ou d’entités juridiques soumises à une réglementation équivalente, sous réserve de ne pas être constitués sous

la forme d’organismes professionnels de placement collectif immobilier.

Exonération sous condition de déclaration

Si aucune exonération de plein droit n’est applicable, les contribuables domiciliés en France, dans un État de l’UE ou dans un État ayant conclu avec la France une convention internationale contenant une clause d’assistance administrative ou une clause de non-discrimination peuvent s’exonérer au moyen d’une déclaration.

Modalités déclaratives 

Le contribuable doit :

• Soit déposer au plus tard le 15 mai de chaque année une déclaration n° 2746 indiquant les biens immobiliers détenus directement et indirectement et leur valeur au 1^ier janvier, ainsi que la liste des associés ou actionnaires directs du contribuable et leur participation ;
• Soit s’engager à fournir, dans les 2 mois suivants la première acquisition, à la demande du service des impôts, des renseignements sur les immeubles qu’il détient que l’identité et l’adresse de ses actionnaires détenant plus de 1% de son capital, en indiquant leur participation, et respecter cet engagement.

Depuis le 1^ier janvier 2021, la déclaration n°2746 et l’acte d’engagement doivent obligatoirement être déposées sous forme électronique sur le portail « impôts.gouv.fr » de l’entreprise. L’accès à ce portail se fait au moyen d’un numéro d’identification administrative de l’entreprise, dit numéro « SIRET ». Lorsque l’entreprise ne dispose pas d’un tel numéro, une demande d’attribution doit être soumise au bureau des impôts responsable de la taxe de 3%. Une fois le numéro SIRET délivré, il convient de s’inscrire sur le portail « impôts.gouv.fr » puis de remplir sa déclaration soi-même ou par l’intermédiaire d’un représentant comme par exemple d’un avocat-fiscaliste.

Précisions

En cas d’omission de déclaration, une régularisation (dépôt d’une déclaration postérieurement à la date prévue) est possible, mais seulement s’il s’agit de la première fois que le contribuable effectue un dépôt tardif. 

L’assujettissement à l’impôt (et donc l’obligation de présenter les déclarations d’exonération) s’étendent à toutes les entités juridiques et institutions dans une chaîne de détention. Toutes les sociétés interposées de l’éventuelle chaîne de participations sont solidairement responsables. Il est donc très important de s’assurer que tous les associés, actionnaires ou porteurs de parts respectent eux-mêmes leurs obligations de déclaration.

En principe, le délai de prescription de taxe de 3% est de 6 ans, mais un délai raccourci de 3 ans s’applique si la taxe est devenue exigible par l’enregistrement d’un acte ou le dépôt d’une déclaration sans que l’administration fiscale n’ait à effectuer des recherches supplémentaires.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter en remplissant le formulaire contact ou par mail à l’adresse : contact@itrs-avocat.com !
Nous nous ferons un plaisir de vous aider !